Nebenkosten beim Wohnungskauf in Wien 2026: Was zum Kaufpreis dazukommt

Wer eine Wohnung kauft, plant meist mit dem Kaufpreis. Die Nebenkosten kommen später, und sie kommen in einem Stück. Besser ist es, sie früh mitzurechnen: Sie entscheiden darüber, wie viel Eigenkapital Sie brauchen und ob die Wohnung wirklich in Ihr Budget passt.

Dieser Artikel zählt die Posten auf, rechnet ein Beispiel durch und nennt offen, wo der Stand nicht sicher ist.

Die vier Posten, die immer zu prüfen sind

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent vom Kaufpreis (Regelsatz).
• Grundbuch-Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht: 1,1 Prozent vom Kaufpreis.
• Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt: etwa 1 bis 3 Prozent vom Kaufpreis.
• Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen oder dessen Provision vereinbart wurde: bis zu 3 Prozent plus 20 Prozent Umsatzsteuer.

Die ersten drei Werte nennt oesterreich.gv.at, Stand Jänner 2026. Die Provision ist durch eine Verordnung nach oben begrenzt; Näheres lesen Sie in Maklerprovision in Wien. Finanzieren Sie die Wohnung mit einem Kredit, kommt ein Pfandrecht dazu: 1,2 Prozent vom Pfandwert plus 81 Euro.

Ein Beispiel, damit die Prozente Euro werden

Wenn Sie ohne Makler kaufen, entfällt der vierte Posten für Ihre Seite, aber nicht automatisch für das Geschäft: Hat der Verkäufer einen Makler, klären Sie vor dem Kaufanbot, ob auch für Sie eine Provision vereinbart wird.

Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen, vielleicht

Für Eigenheime gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr. Sie galt für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuch einlangten. Danach ist sie nach den Quellen, die wir gelesen haben (Kanzleien, April 2026), ausgelaufen.

Eine Grunderwerbsteuer-Befreiung für den Erstkauf eines Eigenheims gibt es nach diesen Quellen nicht. Das Regierungsprogramm für 2025 bis 2029 sieht nur eine Prüfung vor.

Eine Befreiung nennt das Finanzministerium für Ehepartner und eingetragene Partner beim Hauptwohnsitz, mit Bedingungen: unter anderem ein Freibetrag bei 150 Quadratmetern Wohnnutzfläche, Einzug binnen drei Monaten und fünf Jahre Haltefrist. Ob das auf Sie zutrifft, klärt der Notar.

Und die Finanzierung?

Die KIM-Verordnung, die Eigenmittel und Raten für Wohnkredite verbindlich begrenzt hatte, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Als Nachfolger gibt es ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht vom 26. Juni 2025: eine unverbindliche Erwartung mit einer Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent, einer Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent und einer Laufzeit von höchstens 35 Jahren. Das stammt aus einer Kanzleiquelle (Februar 2026); das Original der Finanzmarktaufsicht haben wir nicht gelesen.

Was Ihre Bank im Einzelfall verlangt, entscheidet die Bank. Fragen Sie sie, ob die Nebenkosten in der Finanzierung enthalten sind oder aus Eigenmitteln kommen müssen, und rechnen Sie das vor dem Kaufanbot durch.

Vergleichen Sie Gesamtkosten, nicht Kaufpreise

Zwei Wohnungen mit demselben Kaufpreis können unterschiedlich teuer sein, wenn bei einer ein Kredit, bei der anderen eine Provision dazukommt. Setzen Sie deshalb pro Objekt eine kleine Tabelle auf: Kaufpreis, Nebenkosten, laufende Betriebskosten. Erst die Summe zeigt, was die Wohnung wirklich kostet.

Was Sie vor dem Kaufanbot tun sollten

• Rechnen Sie die Nebenkosten mit 10 bis 12 Prozent als Faustwert und dann genau, sobald ein Objekt feststeht.
• Fragen Sie den Notar, was zum Kaufpreis dazukommt, und lassen Sie sich die Summe schriftlich nennen.
• Klären Sie, wer die Provision zahlt, bevor Sie unterschreiben.

Ein Kaufanbot bindet. Was genau, steht in seinem Text; Begriffe wie Treuhandabwicklung und Aufsandungserklärung erklärt das Glossar.

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Und wer auf der anderen Seite steht, weil er eine Wohnung verkaufen möchte, findet den Überblick in Wohnung verkaufen in Wien.

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