Immobilienertragsteuer in Wien 2026: Wann Sie beim Verkauf zahlen und wann nicht

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist der Posten, der beim Verkauf am meisten Unruhe auslöst. Zu Recht, denn es geht um viel Geld. Zu Unrecht, wenn man sie nicht kennt: Für viele Verkäufer fällt sie gar nicht an.

Dieser Artikel erklärt die Regel, die beiden wichtigsten Befreiungen und rechnet ein Beispiel durch. Er ersetzt keine Steuerberatung. Er hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.

Die Regel: 30 Prozent auf den Gewinn, nicht auf den Preis

Die ImmoESt ist ein Sondersteuersatz von 30 Prozent. Sie wird auf den Gewinn erhoben, also auf den Unterschied zwischen dem, was Sie beim Verkauf erlösen, und dem, was Sie für die Immobilie aufgewendet haben. Auf den Verkaufspreis selbst fällt sie nicht an.

Abgeführt wird die Steuer meist nicht von Ihnen, sondern vom Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Das ist bequem, entbindet Sie aber nicht von der Frage, ob und wie viel Steuer korrekt ist.

Keine Steuer, wenn Sie dort gewohnt haben

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung samt Grund bis zu 1.000 Quadratmetern. Eine von zwei Bedingungen muss erfüllt sein:

• Sie hatten dort zwei Jahre lang Ihren Hauptwohnsitz, gerechnet ab der Anschaffung oder der Fertigstellung.
• Oder Sie hatten dort fünf Jahre lang Ihren Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre.

Dazu kommt: Mindestens zwei Drittel der Nutzfläche müssen Ihren eigenen Wohnzwecken gedient haben. Wer einen großen Teil vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Befreiung verlieren. Diese Grenzfälle sind der Grund, warum wir bei Mischnutzung immer zum Steuerberater raten.

Keine Steuer, wenn Sie das Haus selbst gebaut haben

Die Herstellerbefreiung gilt für ein Gebäude, das Sie selbst hergestellt haben, wenn Sie dabei das Baurisiko getragen haben. Sie entfällt, wenn Sie das Gebäude innerhalb von zehn Jahren vermieten. Wer also baut, zieht ein und nach Jahren verkauft, ist gut gestellt. Wer baut und vermietet, rechnet anders.

Bei RED kennen wir diese Seite gut, weil wir selbst planen und bauen. Gerade bei Bauherren lohnt es sich, die Unterlagen früh zusammenzustellen: Bauplan, Rechnungen, Nachweise über die Nutzung.

Alte Grundstücke werden pauschal gerechnet

Für Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gilt eine Pauschale. Als Anschaffungskosten werden 86 Prozent des Verkaufserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein effektiver Steuersatz von 4,2 Prozent vom Erlös. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, nennt die WKO einen höheren Satz von 18 Prozent.

Mehr zu Grundstücken, Widmung und den Käufern, die dafür bezahlen, lesen Sie in Grundstück verkaufen in Wien.

Beim Erben zählt der Zeitpunkt des Verstorbenen

Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Verkaufen Erben die geerbte Immobilie, entscheidet laut dem Ratgeber infina der Erwerbszeitpunkt des Erblassers darüber, ob die Alt- oder die Neuregelung gilt. Wir nennen das als Hinweis und nicht als Auskunft: Der Ratgeber ist eine Sekundärquelle, und im Erbfall hängt vieles vom Einzelfall ab. Mehr dazu in Geerbte Immobilie in Wien.

Wann die Steuer fällig wird

Läuft der Verkauf über einen Notar oder Rechtsanwalt als Parteienvertreter, rechnet er die Steuer mit dem Vertrag ab. Geschieht das nicht, nennen Ratgeber als Frist den 15. Tag des zweiten Monats nach dem Zufluss des Kaufpreises. Das ist eine Sekundärquelle (infina), die wir nicht im Gesetzestext geprüft haben: Stand prüfen, individuell beim Steuerberater.

Wichtig ist, dass Sie den Termin nicht dem Zufall überlassen. Wer die Steuer selbst melden muss, sollte das mit dem Steuerberater vor dem Notartermin besprechen und nicht danach.

Was Sie vor dem Verkauf tun können

• Prüfen Sie, seit wann und wie lange Sie dort Ihren Hauptwohnsitz hatten.
• Sammeln Sie die Belege zum Kaufpreis und zu größeren Investitionen.
• Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob die Steuer anfällt und ob der Notar sie abführt.

Die Steuer ist nur ein Teil des Bildes. Wie der gesamte Verkauf abläuft, zeigt der Überblick Wohnung verkaufen in Wien. Auf der Seite Verkaufen sehen Sie, wie wir vorgehen, und können eine Bewertung anfragen.

Wenn Sie wissen möchten, was das für Ihr Haus bedeutet: ein Gespräch genügt.