Airbnb und Kurzzeitvermietung in Wien ab 2027: Was heute gilt und was geplant ist

Wer in Wien eine Wohnung kurzzeitig vermietet, steht vor einer Änderung. Die Stadt plant ein Register, und der Landtag soll das Gesetz im November 2026 beschließen. Bis dahin ist vieles angekündigt und noch nichts beschlossen.

Dieser Artikel trennt deshalb zwei Dinge. Er sagt, was heute gilt, und er sagt, was geplant ist. Alles Geplante kennzeichnen wir als Plan der Stadt, weil es noch keine Rechtslage ist.

Was heute gilt: bis zu 90 Tage im Jahr ohne Bewilligung

Seit 1. Juli 2024 gilt in Wien die Novelle 2023 der Bauordnung. Ohne Bewilligung bleibt die Vermietung an höchstens 90 Tagen pro Kalenderjahr zulässig, wenn Ortstaxe anfällt und Sie Ihren Wohnsitz nicht dauerhaft aufgeben.

Juristische Personen können sich auf diese Ausnahme nicht berufen, weil sie keinen Wohnsitz haben. Für eine Gesellschaft, die Wohnungen kurzzeitig vermietet, ist die 90-Tage-Grenze also keine Lösung.

Die Stadt kontrolliert das. Bis Ende 2024 gingen insgesamt 337 Anzeigen bei der Baupolizei ein.

Darüber hinaus braucht es eine Ausnahmebewilligung

Wer eine Wohnung außerhalb der Wohnzonen an mehr als 90 Tagen im Jahr kurzzeitig vermieten will, braucht eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Bauordnung. Sie ist auf höchstens fünf Jahre befristet. Den Antrag stellen Sie online bei der Baupolizei der Stadt Wien.

Wohnungen in Wohnzonen sind ein eigener Fall. Das Merkblatt der MA 37 nennt dort die Kurzzeitvermietung nur mit einer Ausnahmebewilligung nach § 7a Abs. 5 der Bauordnung, und die Voraussetzungen wurden mit der Novelle 2023 verschärft. Ob Ihre Wohnung in einer Wohnzone liegt und ob die 90-Tage-Ausnahme dort greift, klären Sie bitte vor der ersten Buchung mit der MA 37.

Was geplant ist: ein Register ab 1. Jänner 2027

Die Stadt hat im September 2026 das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz (WKVRG) angekündigt. Der Landtag soll es im November 2026 beschließen, in Kraft treten soll es am 1. Jänner 2027.

Laut Ankündigung müssten sich natürliche und juristische Personen registrieren. Die Stadt würde prüfen, ob Gründe gegen eine Kurzzeitvermietung der Wohnung sprechen. Gibt es keine, bekäme die Wohnung eine Registrierungsnummer, die im Inserat stehen muss.

Nach der Berichterstattung des ORF sollen künftig nur noch registrierte Wohnungen angeboten werden. Ob das auch für Vermietungen unter 90 Tagen gilt, steht erst im Wortlaut des Gesetzes. Die 90-Tage-Regel soll im Kern bleiben, ihre Kontrolle würde über das Register leichter.

Übergangsfrist und Strafen laut Ankündigung

Für den Übergang nennt die Stadt folgende Eckpunkte.

• Bestehende Angebote sollen bis Ende des ersten Quartals 2027 Zeit haben.
• Neue Gastgeber müssten sich ab 1. Jänner 2027 sofort registrieren.
• Plattformen sollen Inserate ohne Nummer spätestens zum Ende der Übergangsfrist löschen.
• Als Strafe sind bis zu 50.000 Euro angekündigt.

Alle vier Punkte können sich im Landtag noch ändern. Verlassen Sie sich bitte erst auf den beschlossenen Text.

Wohnungen sollen Wohnungen bleiben

Geplant ist außerdem, die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten stark einzuschränken. Mindestens 80 Prozent sollen dem Wohnen dienen. Die Quellen beziehen das einmal auf die Wohnungen und einmal auf die Nutzfläche der Regelgeschosse, sie sind nicht deckungsgleich.

Anträge seit dem Sommer 2026 prüft die Stadt schon nach den neuen Regeln. Im Jahr 2025 gab es 305 Anträge auf Umwandlung. Für ein Haus mit einer Beherbergungsstätte wird eine Umwidmung damit schwieriger.

Was die EU-Verordnung damit zu tun hat

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zur Kurzzeitvermietung gilt seit 20. Mai 2026. Sie verpflichtet zu keinem Register. Wo ein Mitgliedstaat oder eine Stadt eines einführt, gelten einheitliche Registrierungsnummern, Meldepflichten der Plattformen und eine zentrale digitale Anlaufstelle.

Wien geht mit dem WKVRG voran. Ob und wie der Bund die Verordnung umsetzt, ist beim Stand dieses Artikels offen.

Was das für Eigentümer und Käufer heißt

Wer heute kurzzeitvermietet, kann sich vorbereiten. Halten Sie bereit, an wie vielen Tagen Sie vermieten, ob Ihre Wohnung in einer Wohnzone liegt und ob Sie eine Ausnahmebewilligung haben. Das hilft in jedem Fall, ob das Register kommt oder nicht.

Wer eine Wohnung kaufen möchte, um sie kurzzeitig zu vermieten, rechnet am besten mit dem strengeren Fall. Trägt sich die Wohnung auch bei höchstens 90 Tagen oder bei gewöhnlicher Vermietung? Wenn nicht, ist das Geschäftsmodell unsicher. Das ist unsere Einschätzung und keine Rechtsauskunft.

Ortstaxe, Umsatzsteuer und Einkommensteuer berühren die Vermietung ebenfalls. Dazu geben wir keine Auskunft, das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wenn sich die Vermietung nicht mehr rechnet

Manche Eigentümer stellen fest, dass sich die Kurzzeitvermietung unter den neuen Regeln nicht mehr trägt. Dann kann ein Verkauf eine Möglichkeit sein. Wir schätzen den Wert Ihrer Wohnung ein, mit Begründung und ohne automatische Zahl. Sie können eine Bewertung anfragen, unverbindlich.

Den Ablauf lesen Sie in Wohnung verkaufen in Wien, die Steuerfrage beim Verkauf in Immobilienertragsteuer in Wien. Auf der Seite Verkaufen beschreiben wir, wie wir arbeiten. Wer kaufen möchte, sagt uns, was die Wohnung können soll, und wir suchen nach Wunsch. Dafür gibt es den Suchauftrag.

Wenn Sie wissen möchten, was das für Ihre Wohnung bedeutet: ein Gespräch genügt.